Simak! Biaya dan Pajak Apa Saja yang Ditanggung Penjual Properti

Dalam proses jual beli rumah, penjual properti juga tidak luput dari persoalan biaya, terutama pajak. Ada beberapa jenis pajak dan biaya yang harus ditanggung oleh penjual properti. Pajak-pajak yang terkait penjualan properti (baik developer maupun penjual properti bekas) kepada pembeli (pemakai langsung dan tidak untuk dijual kembali).

Baik itu biaya resmi yang dibayarkan kepada negara maupun biaya lain yang muncul di setiap etape pengurusan dokumen yang sifatnya bisa dinegosiasikan. Mungkin saja tidak resmi, namun faktanya biaya itu ada.

Yang dapat dimasukan sebagai contoh biaya resmi adalah sejumlah biaya atau pajak seperti PPh, BPHTB, PNBP, PPnBM sedangkan biaya lainnya yaitu biaya untuk PPAT dan lain-lain seperti :

Biaya cek sertifikat : Rp.100.000

Biaya SK 59 : Rp.100.000

Biaya validasi pajak : Rp.200.000

Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp.2.400.000

Biaya Balik Nama (BBN) : Rp.750.000

SKHMT (surat kuasa hak membebankan hak tanggungan): Rp.250.000

APHT (Akte Pemberian Hak Tanggungan) : Rp.1.200.000

Total : Rp.5.000.000

Nah, berikut ini beberapa biaya yang timbul sebagai akibat transaksi jual beli yang sobat lakukan saat menjual rumah :

* Biaya pengecekan sertifikat

Anda harus melakukan pengecekan dokumen sertifikat sebelum bertindak lebih jauh. Lantas dimana Anda harus mengecek itu dan apa tujuannya? Pergilah ke kantor pertanahan setempat dan pastikan bahwa sertifikat dari rumah yang hendak Anda jual itu tidak berada dalam kondisi yang mengkhawatirkan seperti, tidak ada catatan seperti blokir, sita atau catatan lainnya. Untuk meyakinkan pembeli. Nah, berapa biaya pengecekan sertifikat ini? Anda silahkan bertanya pada petugas di kantor pertanahan setempat.

* Biaya akta jual beli

Secara normatif Biaya ini ditanggung Pembeli. Biaya ini dibayarkan kepada notaris atau pejabat pembuat akta tanah, dimana kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi. Namun banyak juga PPAT yang fleksibel terhadap nilai biaya ini. Tetapi, Lazimnya biaya ini bisa ditanggung bersama oleh pembeli dan penjual, namun tidak tertutup kemungkinan  ditanggung oleh salah satu pihak sesuai kesepatan resmi kedua pihak.

* Pajak Penghasilan (PPh Final)

Pajak Penghasilan yang bersifat final (PPh Final) atas peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan akan dikenakan kepada penjual. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 71 tahun 2008, penghasilan sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 5% dari jumlah nilai transaksi pengalihan hak. Sedangkan, pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan.

PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan tidak dikenakan terhadap Orang Pribadi yang penghasilannya dibawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan nilai dibawah Rp 60 juta. PPh Final juga tidak dikenakan kepada Orang Pribadi atau Badan yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah. Demikian halnya untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dengan cara hibah yang dilakukan oleh Orang Pribadi pun tidak dikenakan PPh Final tersebut.

Contoh Perhitungan Besaran Pajak Penghasilan (PPh) :

Seseorang menjual sebuah rumah di Jakarta dengan tanah 200 m2 dan luas bangunan 100 m2. Berdasarkan NJOP harga tanah Rp.700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp.600.000 per m2. Berapa besaran PPh yang harus dikeluarkan oleh penjual rumah tersebut?

Jawab :

* Harga Tanah : 

200 m² x Rp.700.000 = Rp.140.000.000

* Harga Bangunan : 

100 m² x Rp. 600.000 = Rp.60.000.000

                                         ——————– +

* Jumlah Harga Penjualan Rumah = Rp. 200.000.000

* PPh yang harus dibayar 5%

Jadi 5% x Rp.200.000.000 = Rp.10.000.000

* Komisi Broker

Berdasarkan pada peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti telah menetapkan besaran komisi untuk broker properti minimal 2% dari nilai transaksi.

Dalam proses deal transaksi jual beli sewa rumah, tanah dan properti lainnya; broker properti bersertifikat biasanya menetapkan standar komisi yang pasti yakni:

> Komisi 3 % untuk harga jual lebih kecil atau sama dengan 1 M

> Komisi 2,5 % untuk harga jual lebih besar dari 1 M hingga 3 M

> Komisi 2 % untuk harga jual lebih besar dari 3 M

Komisi 5 % untuk  sewa atau kontrak

* Pajak Penjualan Atas Barang Mewah (PPnBM)

Barang yang masih dikenakan PPnBM adalah jenis hunian mewah, seperti rumah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya. Tarifnya 20%. Akan tetapi tidak semua jenis hunian mewah dikenakan PPnBM. Misalnya untuk rumah dan town house dari jenis non strata title, yang terkena PPnBM adalah yang luas bangunannya 350 meter persegi atau lebih. Sedangkan untuk jenis apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title dan sejenisnya, PPnBM dikenakan untuk yang luas bangunannya 150 meter persegi atau lebih.

* Biaya Lain – lain

Biaya lain-lain di antaranya termasuk tagihan listrik, air PAM, telpon, dan iuran kebersihan lingkungan yang belum terbayarkan untuk pemakaian hingga hari serah terima, masih menjadi tanggung jawab pihak penjual.